Trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà có xu hướng tăng nhẹ vào dịp cuối năm, tâm lý thận trọng đang bao trùm nhóm người mua trẻ. Tuy nhiên, nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định, đóng vai trò là “bệ đỡ” giúp thị trường giữ vững thanh khoản…
Lãi suất cho vay mua nhà cuối năm có xu hướng tăng thêm khoảng 1-2% sau khi một số ngân hàng dừng các gói ưu đãi. Diễn biến này khiến nhóm khách hàng trẻ, những người phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tín dụng trở nên cân nhắc kỹ lưỡng hơn. Dù vậy, Savills Việt Nam cho rằng sự điều chỉnh trên chưa tạo ra tác động đủ lớn để làm suy yếu nhu cầu ở thực, yếu tố đang đóng vai trò trụ cột của thị trường nhà ở hiện nay.
“Việc lãi suất cho vay mua nhà điều chỉnh tăng chắc chắn khiến người mua trẻ thận trọng hơn trong quyết định tài chính. Song ở mặt bằng hiện nay, chúng tôi chưa ghi nhận sự suy giảm của nhu cầu ở thực, vốn đang là trụ cột chính của thị trường nhà ở”, bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận ngân hàng và dịch vụ doanh nghiệp, Savills Việt Nam, nhận định.
"Việc lãi suất cho vay mua nhà điều chỉnh tăng chắc chắn khiến người mua trẻ thận trọng hơn trong quyết định tài chính. Song ở mặt bằng hiện nay, chúng tôi chưa ghi nhận sự suy giảm của nhu cầu ở thực, vốn đang là trụ cột chính của thị trường nhà ở.
Tại Hà Nội, phân khúc căn hộ căn hộ ghi nhận sự sôi động rõ nét với tổng nguồn cung sơ cấp đạt 11.298 căn, tăng 11% so với kỳ trước.
Toàn thị trường có 7.273 giao dịch, tăng mạnh 40%, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 64%.
Cũng theo bà Thanh Thảo, mặt bằng lãi suất thực tế vẫn được đánh giá là thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022-2023, giúp tâm lý thị trường duy trì trạng thái ổn định.
Cụ thể, số liệu từ báo cáo bất động sản quý 3/2025 của Savills cho thấy bức tranh thanh khoản tiếp tục diễn biến tích cực ở hai thành phố lớn. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, thị trường ghi nhận 2.669 căn hộ được giao dịch, tăng 10% so với quý trước. Đáng chú ý, nguồn cung mới tại đây đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 91%, một con số minh chứng cho sức mua mạnh mẽ bất chấp những điều chỉnh về chính sách tín dụng.
Tại Hà Nội, thị trường còn sôi động hơn với tổng nguồn cung sơ cấp đạt 11.298 căn, tăng 11% so với kỳ trước. Toàn thị trường có 7.273 giao dịch, tăng mạnh 40%, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 64%. Trong đó, các sản phẩm mới ra mắt cũng đạt tỷ lệ hấp thụ ấn tượng ở mức 81%, phản ánh lực cầu ở thực vẫn đang giữ vai trò chủ đạo trong việc dẫn dắt thanh khoản.
Đặc biệt, điểm nhấn của thị trường ở giai đoạn này là sự áp đảo của phân khúc trung cấp (hạng B và C). Tại Thành phố Hồ Chí Minh, hai phân khúc B, C chiếm tới 97% tổng nguồn cung, còn Hà Nội, phân khúc hạng B cũng chiếm ưu thế tuyệt đối với 73% nguồn cung sơ cấp. Việc các chủ đầu tư tập trung vào dòng sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả, đã tạo ra một làn sóng dịch chuyển ra khu vực vùng ven ngày càng rõ nét.
Sự chuyển dịch này không chỉ giúp giải tỏa áp lực nhà ở nội đô mà còn kéo theo xu hướng tăng giá dựa trên giá trị thực của hạ tầng. Theo Savills, giá căn hộ thứ cấp ở Thành phố Hồ Chí Minh đã tăng trung bình 15% so với cùng kỳ năm trước. Các khu vực dọc theo những tuyến phát triển mô hình TOD ghi nhận mức tăng cao nhất lên tới 16%.
Bà Mai Thanh Thảo cho rằng giá nhà tại khu vực vùng ven đang phản ánh rõ giá trị thực của hạ tầng, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng. Những dự án gắn với các tuyến giao thông đã và đang hình thành có lợi thế lớn về sức mua, khiến vùng ven dần trở thành lựa chọn thay thế cho khu vực nội đô. Mặt bằng giá tại đây thời gian qua cũng có xu hướng tăng theo tiến độ thực tế của metro, đường vành đai và các tuyến kết nối liên vùng.
Tuy nhiên, mức tăng được đánh giá là hợp lý vì chi phí đầu vào gia tăng, nguồn cung nhà ở tầm trung khan hiếm và giá trị hạ tầng đã hiện hữu. Nhìn chung, giá vẫn nằm trong khả năng hấp thụ của thị trường, nhất là với dự án có pháp lý rõ ràng và tiến độ đảm bảo.
Từ góc độ chuyên gia, Savills đánh giá mặt bằng giá nhà ở vùng ven hiện phù hợp với giá trị thực, nhưng đòi hỏi người mua phải chọn lọc kỹ lưỡng. Đối với nhóm người trẻ, những tiêu chí quan trọng cần ưu tiên bao gồm: pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối đã và đang vận hành, hệ tiện ích phục vụ nhu cầu sống hàng ngày, và trên hết là khả năng chi trả bền vững trong dài hạn.
“Trong bối cảnh thị trường không còn tăng trưởng nóng, việc chạy theo “cơn sốt hạ tầng” mà thiếu tính toán về chi phí lãi vay, chi phí đi lại và sinh hoạt có thể tạo ra áp lực tài chính lớn về sau. Ngược lại, các quyết định dựa trên nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng lâu dài sẽ giúp người mua trẻ tối ưu được bài toán an cư, đồng thời giảm thiểu rủi ro trong chu kỳ thị trường tiếp theo”, chuyên gia của Savills nhận định.
-Thanh Xuân
