Trong lĩnh vực quản lý đất đai, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh phân cấp nội dung nào thì phân cấp triệt để, cơ quan được giao thẩm quyền phải chịu trách nhiệm từ đầu đến cuối, không làm nửa vời…
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà vừa chủ trì cuộc họp với các bộ, ngành, hiệp hội doanh nghiệp bất động sản để nghe báo cáo cho ý kiến hoàn thiện dự thảo các nghị định hướng dẫn triển khai thực hiện Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai; tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…
TIẾP THU NHIỀU NỘI DUNG VỀ GIÁ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT
Tại cuộc họp, Bộ Nông nghiệp và Môi trường trình bày một số nội dung của Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254 đã được tiếp thu, giải trình theo ý kiến của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, lãnh đạo các bộ, ngành sau cuộc họp chiều 25/12.
Theo đó, phạm vi điều chỉnh bao gồm: Thu hồi đất đối với các dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số người sử dụng đất và quy định chuyển tiếp; các trường hợp không được bồi thường về đất; căn cứ thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất thanh toán dự án Xây dựng – chuyển giao (BT) và quy định chuyển tiếp; quy định về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; các trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích khác.
Đáng chú ý, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất phương án giao thẩm quyền về cấp tỉnh, để địa phương chủ động phân cấp phù hợp thực tiễn.
Thông tin về từng nội dung cụ thể, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết liên quan đến giá đất, Bộ đã tiếp thu ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng và ý kiến chuyên gia, đồng thời, tiếp tục lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương và doanh nghiệp thẩm định giá. Dự thảo Nghị định vẫn áp dụng phương pháp định giá đất theo quy định. Trong đó, đề xuất sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Riêng trường hợp không áp dụng được bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, Bộ báo cáo phương án xác định giá đất cụ thể, phù hợp với tinh thần Nghị quyết 254.
Ngoài ra, đối với quy định giao đất thực hiện hợp đồng dự án BT, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhận định Nghị định số 257/2025/NĐ-CP quy định rất chi tiết việc thực hiện dự án áp dụng loại hợp đồng BT về thời điểm, phương thức thanh toán quỹ đất. Vì vậy, không cần bổ sung thêm căn cứ mới. Việc thực hiện sẽ theo đúng hợp đồng BT và quy định hiện hành. Nghị quyết 254 chỉ áp dụng đối với các dự án hợp đồng BT ký từ ngày 1/7/2025 trở về sau.
Mặt khác, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã rà soát, tiếp thu ý kiến đóng góp cho quy định thu hồi phần diện tích đất thoả thuận còn lại đối với dự án mà chủ đầu tư đã thỏa thuận đạt 75% diện tích, 75% số người sử dụng đất. Theo đó, tỉ lệ 75% chỉ tính đối với phần diện tích có người sử dụng đất đã thỏa thuận, không tính phần đất Nhà nước. Đồng thời, cách tính số người sử dụng đất được quy định chặt chẽ như sau: Hộ gia đình tính là một chủ thể nhưng phải có sự đồng thuận của cả vợ và chồng. Trường hợp nhiều người cùng sử dụng một thửa đất thì tất cả người sử dụng đất phải đồng thuận mới được tính.
Về chi phí đầu tư hạ tầng trong xác định nghĩa vụ tài chính đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường và Bộ Xây dựng thống nhất thực hiện theo quy định của pháp luật xây dựng. Việc xác định giá đất cụ thể tiếp tục thực hiện theo quy định hiện hành, không thay đổi. Đối với đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất được miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản, Bộ phối hợp với Bộ Tài chính rà soát và thống nhất quy định hiện hành đã cho phép, không làm phát sinh cách hiểu khác.
Trên cơ sở các nội dung Bộ Nông nghiệp và Môi trường trình bày, các địa phương và hiệp hội cũng nêu quan điểm, kiến nghị từ thực tiễn triển khai.
Cụ thể, lãnh đạo Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh thống nhất đề nghị giao thẩm quyền cho cấp tỉnh, sau đó, tùy điều kiện và năng lực từng xã, phường để tiếp tục phân cấp, ủy quyền, bảo đảm phân cấp triệt để những nội dung cấp cơ sở làm được. Riêng Hà Nội còn đề nghị giữ các phương pháp xác định giá đất theo Luật Đất đai. Trong khi đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị cần làm rõ tiêu chí “không phù hợp” đối với các trường hợp không áp dụng bảng giá đất.
KHÔNG SỬ DỤNG TIÊU CHÍ ĐỊNH TÍNH
Kết luận cuộc họp, Phó Thủ tướng yêu cầu quán triệt tinh thần chỉ đạo: Phân cấp phải gắn với điều kiện thực thi ở cơ sở và có sự đồng thuận, thống nhất. Theo ý kiến các địa phương, Nghị định sẽ phân cấp cho cấp tỉnh đối với một số thẩm quyền như giao đất, định giá đất, đăng ký và các nội dung liên quan, đồng thời, tiếp tục rà soát, xác định rõ thẩm quyền thuộc HĐND, UBND, bảo đảm đúng Luật Tổ chức chính quyền địa phương và quy định pháp luật, phân biệt rành mạch giữa thẩm quyền chung và thẩm quyền riêng.
“Phân cấp nội dung nào thì phải phân cấp triệt để, cơ quan được giao thẩm quyền phải chịu trách nhiệm từ đầu đến cuối, không làm nửa vời”, Phó Thủ tướng nói.
Về quy định áp dụng bảng giá đất, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu phải định lượng rõ ràng, không sử dụng tiêu chí định tính, bởi nếu chỉ dừng ở mức định tính thì khi triển khai tại địa phương sẽ không thực hiện được. Ngoài ra, trong xác định giá đất, chỉ đưa vào Nghị định những nội dung có cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý, phương pháp rõ ràng và dữ liệu đầy đủ. Theo đó, nơi có đủ dữ liệu thì áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh; nơi không có dữ liệu, không áp dụng được hệ số thì phải xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp đã được Luật Đất đai 2024 quy định, không tự ý đưa ra hệ số hay phương pháp mới khi chưa có căn cứ, chưa có quy chuẩn và dữ liệu đầy đủ.
Đối với đấu thầu, đấu giá đất, Phó Thủ tướng yêu cầu làm rõ quy định về giá khởi điểm, tránh để địa phương và doanh nghiệp mất nhiều thời gian tính toán. Mặt khác, nghiên cứu bổ sung trường hợp áp dụng bảng giá đất nếu có ý kiến từ thực tiễn.
Riêng quy định thu hồi phần diện tích đất thỏa thuận còn lại đối với các dự án mà chủ đầu tư đã thỏa thuận đạt 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất, Phó Thủ tướng thống nhất cách tính, quyền sử dụng đất chung phải có sự đồng thuận của tất cả những người có quyền, đối với hộ gia đình phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng, nhằm hạn chế tranh chấp, khiếu kiện. Trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận nhưng không đạt 100%, Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại, đồng thời yêu cầu tính toán hài hòa giữa cơ chế doanh nghiệp chi trả và cơ chế Nhà nước chi trả, bảo đảm người dân không bị thiệt và chi phí được tính đúng vào tổng mức đầu tư.
Tuy nhiên, nhà đầu tư muốn được Nhà nước thu hồi đất phải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản, tài chính và đất đai, không thu hồi đất cho chủ thể không có năng lực, không có dự án cụ thể.
Liên quan đến trình tự, thủ tục xác định chi phí hạ tầng, Phó Thủ tướng thống nhất phương án một đầu mối, giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổng hợp thông tin từ các cơ quan liên quan và chuyển một lần sang cơ quan thuế, bảo đảm không chồng chéo, không kéo dài thời gian xử lý. Phó Thủ tướng nhấn mạnh: cơ quan nào thực hiện nội dung nào thì chịu trách nhiệm về nội dung đó theo quy định pháp luật.
Về quy định thực hiện dự án hợp đồng BT, Phó Thủ tướng yêu cầu làm rõ nguyên tắc không hồi tố, không áp dụng ngược đối với các hợp đồng ký trước thời điểm 1/7/2025. Các quy định phải thống nhất với Luật Đất đai 2024 và Nghị định 257; ghi rõ không áp dụng hồi tố đối với các hợp đồng ký trước thời điểm luật và nghị quyết có hiệu lực, tránh phát sinh rủi ro pháp lý.
-Thanh Xuân
