Diễn biến trên thị trường bất động sản gần đây cho thấy mặc dù nguồn cung nhà ở tăng mạnh song hầu hết tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân thì dường như ngày càng “mất hút”. Điều này đã tạo cơ hội làm giàu cho giới đầu cơ và trục lợi chính sách.
Tại Diễn đàn “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025” do Đài Hà Nội tổ chức ngày 04/12/2025, các đại biểu nhận định: ngoài chi phí đầu vào tăng nhanh thì nguyên nhân cơ bản khiến giá nhà liên tục tăng cao còn do sự chênh lệch trong cơ cấu nguồn cung, từ đó, tạo điều kiện cho hành vi "đầu cơ, thổi giá".
THỊ TRƯỜNG XUẤT HIỆN NHỮNG DIỄN BIẾN BẤT THƯỜNG
Bà Trần Hồng Nguyên, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội, cho biết: trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản ở một số khu vực đã xuất hiện những diễn biến khá bất thường, đặc biệt là tình trạng giá đất, giá nhà tăng nhanh, vượt xa giá trị thực tế và mặt bằng thu nhập của người dân. Một số thông tin trên thị trường cũng như phản ánh từ cử tri, báo chí và các chuyên gia cho rằng có dấu hiệu của hoạt động gom mua, lũng đoạn và đẩy giá.
"Để xác định có hay không hành vi “gom hàng”, thao túng thị trường, hay cấu kết tạo sốt ảo, cần có kết luận từ các cơ quan quản lý chuyên ngành, các cơ quan thanh tra, kiểm tra và thậm chí là cơ quan tố tụng nếu có dấu hiệu vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, tôi cho rằng những biến động giá lớn, lặp đi lặp lại trong thời gian ngắn, tập trung vào các khu vực sắp có quy hoạch, có chủ trương đầu tư hạ tầng hoặc các dự án lớn, là tín hiệu cần giám sát đặc biệt. Giá đất tăng nhanh không chỉ gây bất ổn thị trường, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế vĩ mô, làm méo mó hoạt động sản xuất – kinh doanh và tạo áp lực lớn lên người thu nhập thấp trong việc tiếp cận nhà ở”, bà Nguyên nhấn mạnh.
Ông Hà Sỹ Đồng, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, cũng thẳng thắn bày tỏ: Tôi thấy rằng bất động sản trong thời gian vừa rồi có nhiều vấn đề nhạy cảm, đây không chỉ là ngành kinh tế đơn thuần mà còn là an ninh xã hội. Đối với chính sách vĩ mô, trong thời vừa rồi, ta có những bước cải thiện mạnh mẽ, sửa luật đất đai, kinh doanh bất động sản, nhà ở, giảm thuế, đánh thuế, tăng thuế… Tuy nhiên chính sách chưa đủ sâu để ngấm vào thị trường, dẫn dến thị trường bất động sản thiếu lành mạnh, chưa ổn định. Trong đó, chính sách thuế không đủ sức răn đe, nhiều khi người cần mua thì không mua được. Giá nhà tăng quá cao làm xuất hiện lứa thanh niên “3 không” (không nhà, không kết hôn, không sinh con). Nếu như tình trạng này còn tiếp diễn, dự báo 10 năm tới sẽ ảnh hưởng đến dân số, lao động an sinh xã hội, hệ lụy kéo theo rất nhiều.
Do vậy, ông Đồng kiến nghị Nhà nước cần tập trung: hoàn thiện thể chế; có can thiệp tới chính sách bất động sản thông qua theo dõi thường xuyên; có chế tài mạnh mẽ, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dự án phục vụ người thu nhập thấp, ngăn chặn “đầu cơ thổi giá”.
CÓ THỂ XEM XÉT HÀNH VI "ĐẦU CƠ" Ở GÓC ĐỘ "LỪA ĐẢO"
Các chuyên gia cũng nhìn nhận tìm được liều thuốc để đặc trị “đầu cơ thổi giá” là việc rất quan trọng, góp phần bình ổn thị trường bất động sản, tuy nhiên, đây là việc làm không dễ. Theo ông Phạm Hải Bình, Học viện Cảnh sát nhân dân, hiện nay, việc đưa ra kết luận và xử lý hành vi "thổi giá" bất động sản là rất khó vì bản thân thuật ngữ này chỉ là một hiện tượng thị trường, chưa có tội danh cụ thể được quy định trong Bộ luật Hình sự hiện hành.
Ông Bình phân tích: Chúng ta chỉ có lừa đảo trong đầu tư dự án, lừa đảo trong sử dụng quyền sử dụng đất vay vốn, trốn thuế trong giao dịch bất động sản. Hoặc doanh nghiệp có tài sản là đất đem góp vốn gây thất thoát lãng phí ngân sách Nhà nước, vi phạm trong đấu giá đất thì mới kết tội được. Riêng về “thổi giá” thì không có tội nào quy định cả. Chỉ có quy định về tội đầu cơ nhưng là cho hàng hoá thuộc loại bình ổn giá hoặc hàng hóa do Nhà nước định giá. Chúng ta cũng có quy định về hành vi thao túng thị trường nhưng cơ bản là với lĩnh vực chứng khoán. Còn với thị trường bất động sản, để một người nào đủ năng lực tài chính lớn mua đi bán lại nhiều lần làm thị trường biến động thì rất khó, do vậy, chúng ta chỉ có thể xem xét hành vi này ở góc độ lừa đảo hoặc là lợi dụng, cung cấp thông tin sai sự thật để gây rối thị trường.
Đồng quan điểm, Luật sư Nguyễn Sỹ Hồng, Giám đốc Công ty Luật Legalserco VietNam LLC, cho hay: hiện nay, chúng ta chưa có luật định về đầu cơ bất động sản. Qua nghiên cứu, ở Anh, Mỹ…, cũng không có luật này cụ thể mà họ quản lý thị trường dựa trên 4 nguyên tắc: Đảm bảo tính minh bạch của thị trường; xây dựng được lòng tin của người tham gia; đảm bảo được quyền lợi của những người thiểu số, những người yếu thế; xây dựng một thị trường lành mạnh, chống đầu cơ, thao túng.
“Do đó, chúng tôi kiến nghị Chính phủ xây dựng cơ chế quản lý trên cơ sở tổng thể, xét ở cả 3 góc độ: giao dịch - sở hữu - sử dụng, hướng tới thị trường minh bạch để không ai dám/muốn đầu cơ. Với giao dịch, các quốc gia khác thường thực hiện nhiều biện pháp, một giao dịch phải rất minh bạch, phải được số hóa về thời gian, giá trị thực.. Về sở hữu, người ta sử dụng công cụ thuế để hạn chế đầu cơ, bất động sản bán trong thời gian sở hữu càng ngắn thì càng phải chịu nhiều thứ thuế hoặc bị đánh thuế càng cao. Về sử dụng, người ta cũng đánh thuế cao với những bất động sản bỏ trống.
Về vấn đề này, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, thông tin: Bộ Xây dựng và các Bộ ngành đã và đang triển khai đồng bộ các giải pháp nhằm hạn chế hành vi thổi giá. Trong đó, có ba yếu tố cốt lõi: minh bạch hoá thông tin về thị trường, kiểm soát thị trường, phát triển thị trường lành mạnh bền vững.
"Bộ Xây dựng đã xây dựng và trình Chính phủ dự thảo Nghị định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản với tinh thần phải minh bạch từ nguồn cung, giá cả, tính pháp lý của bất động sản; định danh từng sản phẩm để kiểm soát được giao dịch, tồn kho bất động sản. Các khâu hoàn toàn thực hiện trên môi trường điện tử. Trên cơ sở dữ liệu, người dân có thể có nắm bắt được những thông tin chính xác để lựa chọn sản phẩm phù hợp", bà Hạnh cho hay.
-Phan Nam
