Thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại nhiều bất cập - là rào cản cho sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường này; tuy nhiên, về dài hạn, triển vọng của thị trường bất động sản nước ta vẫn rất lớn.
Tại báo cáo mới đây nhất, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang ngày càng chứng tỏ vai trò to lớn và quan trọng, nhận được sự quan tâm đặc biệt của người dân, nhà đầu tư cũng như các nhà hoạch định chính sách.
Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản vào tổng GDP cả nước các năm gần đây chiếm khoảng 10%. Tuy nhiên, tỷ trọng đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản vào GDP của Việt Nam chỉ bằng khoảng 50% so với các nước trong khu vực. Quy mô bất động sản so với tổng tài sản kinh tế cũng mới chỉ đạt khoảng 21% - thấp hơn đáng kể so với con số 35% tại các nước phát triển. Như vậy, thị trường còn nhiều dư địa để phát triển trong trung và dài hạn.
TIỀM ẨN RỦI RO BONG BÓNG
VARS cũng chỉ rõ những tồn tại đang hiện hữu trên thị trường, cho thấy dấu hiệu thiếu bền vững, tiềm ẩn rủi ro bong bóng khi giá nhà tăng “nóng”, vượt xa thu nhập thực tế và làm gia tăng khoảng cách giữa người có bất động sản với người chưa thể sở hữu nhà ở.
“Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào các dự án cao cấp, giá trị lớn, phục vụ nhu cầu đầu tư, trong đó có một phần là đầu cơ. Ngay cả tại các khu vực vùng ven, vốn được kỳ vọng sẽ cung cấp sản phẩm nhà ở hợp túi tiền, giá bán thực tế vẫn cao hơn đáng kể so với mức thu nhập bình quân của người dân, chỉ “thấp hơn ở mức tương đối” so với khu vực trung tâm. Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất của thị trường lại nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Lệch pha cung cầu khiến giá nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn tăng mạnh, thiết lập mặt bằng giá mới và vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế, không chỉ làm thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân, mà còn gia tăng nguy cơ hình thành bong bóng giá”, báo cáo của VARS cho biết.
“Giả định giá nhà và thu nhập giữ nguyên, khả năng tiếp cận nhà ở đang giảm mạnh, với căn hộ 2 phòng ngủ tại đô thị khoảng 5 tỷ đồng, nếu một gia đình thu nhập cao, khoảng 50 triệu đồng/tháng, họ cần khoảng 8 năm nếu dành toàn bộ thu nhập để mua và 25 năm nếu tuân theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập. Tính theo nguyên tắc này, ngay cả phân khúc nhà ở xã hội, vốn được thiết kế cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, hiện cũng không còn “rẻ”, với giá khoảng 1,5 tỷ đồng cho căn 60m2, khiến ngay cả hộ gia đình có tổng thu nhập tối đa theo tiêu chí xét duyệt (40 triệu đồng/tháng), cũng phải tiết kiệm kéo dài khoảng 10 năm. Trên thực tế, con số này lớn hơn nhiều khi sử dụng phương án vay”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, dẫn chứng.
Đồng thời, ông Đính phân tích thêm rằng hệ quả là chênh lệch giữa nhóm đã sở hữu tài sản và nhóm chưa có tài sản ngày càng lớn, khi tăng trưởng bất động sản thực chất chỉ làm giàu cho một nhóm nhỏ những người đã nắm giữ tài sản từ trước. Trong khi đó, phần lớn người dân lại cảm nhận “nghèo đi” dù kinh tế tăng trưởng, bởi chi phí nhà ở tăng nhanh hơn mức tăng thu nhập. Người có lợi thế tài chính và tài sản ban đầu có xu hướng nắm giữ nhiều bất động sản như công cụ tích lũy và đầu tư, tiếp tục “giàu lên” nhờ sự gia tăng giá trị đất đai, còn người chưa sở hữu nhà ở đối mặt nguy cơ phải thuê nhà dài hạn, dù nỗ lực cải thiện thu nhập.
Nếu không có các giải pháp kịp thời, khoảng cách giàu - nghèo không chỉ nới rộng mà còn có nguy cơ bị “đóng cứng” qua nhiều thế hệ, trở thành thách thức lớn đối với mục tiêu an sinh xã hội, chiến lược đô thị hóa và tăng trưởng bền vững quốc gia. Do đó, để thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng nhưng không rủi ro với chính thị trường bất động sản và nền kinh tế, cần có giải pháp “phanh lại” đà tăng trưởng nóng của giá nhà. Trong đó, giải pháp quan trọng nhất là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn, giá cả thị trường sẽ tự điều tiết theo cán cân cung - cầu thực.
Với thực tế này, VARS đã đưa ra 5 giải pháp cụ thể.
Thứ nhất, cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành của hệ thống luật mới, song song với việc nâng cao năng lực thực thi của các cơ quan địa phương. Đồng thời, cần tăng cường phân cấp, phân quyền cho địa phương trong việc điều chỉnh chính sách, bảo đảm linh hoạt theo từng khu vực, từng thời điểm và phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, cũng như mức độ hoàn thiện hạ tầng và đô thị của mỗi vùng. Điểm nghẽn trong công tác giải phóng mặt bằng cũng cần được xử lý theo hướng minh bạch, hiệu quả, rút ngắn thời gian triển khai cho doanh nghiệp mà vẫn đảm bảo quyền lợi người dân.
Nội dung đầy đủ bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 46-2025 phát hành ngày 17/11/2025. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:
Link:https://premium.vneconomy.vn/dat-mua/an-pham/tap-chi-kinh-te-viet-nam-so-46-2025.html
-Phan Dương
